Bomba cu ceas din noul Cod al urbanismului: autorizațiile pot expira în timp ce justiția încă decide dacă ai dreptul să construiești

O prevedere aparent tehnică din noul Cod al urbanismului poate deveni o problemă majoră pentru investiții, construcții și piața locuințelor.

Dacă lucrările sunt suspendate mai mult de 24 de luni, autorizația își pierde valabilitatea, însă legea este contradictorie și nu spune dacă termenul se oprește atunci când suspendarea este provocată chiar de un litigiu privind autorizația sau dreptul de construire.

Într-o piață imobiliară deja lovită de scăderea tranzacțiilor, costuri ridicate și incertitudine legislativă, o asemenea breșă poate transforma un proces de durată într-o pierdere definitivă a proiectului, cu impact direct asupra prețurilor.

Paradoxul Dreptului: Justiția oprește șantierul, timpul anulează autorizația

Noul Cod al urbanismului introduce o regulă cu efecte potențial radicale: autorizațiile de construire își pierd valabilitatea dacă executarea lucrărilor este suspendată pentru mai mult de 24 de luni.

În același timp, legea recunoaște că lucrările pot fi suspendate pe durata unor litigii privind dreptul de proprietate, alte drepturi reale, legalitatea autorizației sau orice altă situație care afectează dreptul de executare a lucrărilor.

Problema este că excepția este formulată prin raportare la un alt alineat din actul normativ și nu precizează expres că aceste situații suspendă și curgerea termenului de 24 de luni.

De aici apare un paradox greu de ignorat. Un investitor poate fi împiedicat legal să construiască, pentru că există un litigiu care trebuie soluționat de instanță, dar dacă procesul durează mai mult de doi ani, aceeași suspendare poate ajunge să producă pierderea autorizației.

Cu alte cuvinte, un proces în care se judecă legalitatea unei autorizații poate ajunge să contribuie la dispariția ei.

Regula de doi ani poate costa mulți ani și mulți bani

Problema nu se termină în momentul în care șantierul se oprește. Dacă autorizația devine caducă, titularul poate fi obligat să reia proceduri administrative și să obțină un nou titlu într-un context legislativ care între timp s-a schimbat.

Asta poate însemna noi avize, noi documentații, noi condiții urbanistice și, în anumite cazuri, chiar imposibilitatea de a reproduce proiectul în forma în care fusese inițial autorizat. Or, pentru un proiect imobiliar, timpul înseamnă bani.

Finanțarea trebuie menținută, contractele trebuie renegociate, costurile de construcție pot crește, iar capitalul blocat nu produce venit.

Un proiect care pierde autorizația după ani de litigiu nu pornește pur și simplu de la zero, întrucât el a consumat deja multe categorii de resurse.

Riscul este cu atât mai mare într-o piață în care investitorii cer predictibilitate, iar finanțatorii devin mai prudenți atunci când cadrul legislativ este instabil. Incertitudinea legislativă poate amâna proiecte, poate îngreuna accesul la finanțare și poate determina investitorii să își mute capitalul către piețe sau proiecte cu risc juridic mai mic.

Iar efectul se propagă mult dincolo de dezvoltator. Un proiect imobiliar generează activitate pentru constructori, arhitecți, proiectanți, producători de materiale, transportatori, bănci, notari, furnizori de servicii și numeroase alte domenii. Când proiectele intră în stand-by, întregul circuit economic se gripează.

Mai puține locuințe înseamnă prețuri mai mari pentru clienții finali

Problema are și o dimensiune directă pentru cumpărători. În mod normal, o piață funcțională are nevoie de proiecte noi, de investiții și de o ofertă suficientă pentru a răspunde cererii. Atunci când proiectele sunt amânate, blocate sau devin prea riscante pentru finanțatori, oferta viitoare se restrânge.

Într-o piață deja afectată de scăderea tranzacțiilor și de presiunile fiscale, un asemenea fenomen poate crea un cerc vicios: dezvoltatorii devin mai prudenți, finanțarea devine mai dificilă, proiectele noi sunt amânate, oferta de locuințe crește mai lent, iar costurile suplimentare ajung, în cele din urmă, să fie reflectate în prețul locuințelor.

Protecția cumpărătorului și disciplina pieței sunt obiective legitime. Dar ele nu pot fi obținute printr-un cadru care îi determină pe investitori să evite proiectele, pe bănci să reducă expunerea și pe cumpărători să găsească mai puține locuințe disponibile.

Sectorul imobiliar are un efect de multiplicare rapid asupra economiei și asupra veniturilor bugetare: fiecare proiect înseamnă taxe, contribuții, TVA, activitate pentru industriile conexe și locuri de muncă. Când proiectele sunt amânate, se reduce nu doar oferta de locuințe, ci și baza economică și fiscală generată de construcții.

Testul suprem de logică: poate derularea unui proces să-ți stingă tocmai dreptul pe care instanța îl judecă?

Dincolo de efectul economic, problema este una de legalitate și de constituționalitate. Prima vulnerabilitate ține de previzibilitatea pe care legea ar trebui să o asigure. Un titular de autorizație trebuie să poată ști care sunt consecințele juridice ale unei suspendări.

Dacă legea spune, pe de o parte, că un litigiu poate suspenda executarea lucrărilor pe durata procesului, iar pe de altă parte permite pierderea autorizației după 24 de luni de suspendare, fără să precizeze limpede raportul dintre cele două reguli, apare o evidentă contradicție.

A doua problemă privește accesul la justiție. În anumite situații, titularul autorizației poate ajunge într-o poziție paradoxală: pentru a-și apăra dreptul în instanță trebuie să aștepte soluționarea litigiului, însă tocmai trecerea timpului poate duce la pierderea titlului pe care instanța îl analizează.

A treia problemă este proporționalitatea. O sancțiune juridică atât de puternică precum pierderea autorizației poate fi justificată atunci când titularul abandonează proiectul sau întârzie lucrările din motive care îi sunt imputabile.

Este însă mult mai greu de justificat atunci când suspendarea este provocată de un litigiu, de o măsură administrativă sau de un eveniment de forță majoră, adică de cauze pe care titularul nu le poate controla.

Altfel, România riscă să creeze un mecanism în care un proiect poate fi perfect autorizat astăzi, blocat legal mâine și lipsit de autorizație peste doi ani — nu pentru că investiția a fost abandonată, ci pentru că justiția nu a apucat încă să decidă dacă dreptul de a construi a fost sau nu legal.