Majorarea TVA de la 5 la 9% pentru apartamentele sub 120.000 de euro, măsură pe care guvernul o ia în calcul în noul pachet de măsuri fiscale valabil de luna viitoare, alături de introducerea unor noi impozite şi desfiinţarea facilităţilor existente din breasla construcţiilor va genera scumpiri în lanţ şi o criză artificială pe piaţa de real-estate locală, cu efecte negative asupra încasărilor la bugetul de stat din mai multe surse, consideră Liria Themo, director de marketing al Atria Urban Resort, unul dintre cele mai mari proiecte rezidenţiale din Bucureşti.
Este pentru a doua oară în mai puţin de 12 luni când autorităţile iau în calul majorarea TVA-ul la locuinţele nou construite, prima măsură intrată în vigoare în ianuarie 2023 vizând creşterea la 19% a TVA-ului pentru locuinţele al căror preţ de listă depăşea 120.000 de euro( prin scăderea plafonului de la 700,000lei la 600,000lei). Dacă majorarea de la începutul anului a pus în dificultate familii cu copii care doreau un spaţiu locativ mai mare şi piaţa apartamentelor de trei camere cu vânzări în declin, majorarea TVA la 9% pentru locuinţele sub acest nivel blochează piaţa achiziţiei de locuinţe noi pentru că generează o scumpire artificială a preţurilor cu cel puţin 4%.
”În Bucureşti, cel puţin până în prezent, au existat locuinţe accesibile pentru clasa de mijloc dar noile măsuri fiscale enunţate pentru domeniul imobiliar – respectiv noua cotă de TVA de 9%, care o înlocuieşte pe cea de 5% -, care se suprapun blocajelor deja existente, trag un semnal de alarmă pentru toţi cei care vor să-şi achiziţioneze o locuinţă în Capitală. Dacă proiectul de OUG va trece în forma propusă, mulţi vor fi puşi într-o situaţie dificilă”, explică Liria Themo.
Decizia va avea un efect de bulgăre de zăpadă pentru întreaga piaţă şi va provoca o contracţie a încasărilor la bugetul de stat din mai multe perspective, consideră reprezentantul dezvoltatorului imobiliar. Vânzarea unui număr mai mic de locuinţe, din cauza majorării va afecta negativ încasările de TVA şi poate determina dezvoltatorii să încetinească ritmul de construcţie. Încetinirea ritmului de construcţie va avea impact negativ asupra pieţei forţei de muncă din construcţii, şi, implicit, asupra încasărilor la bugetul de stat din perspectiva contribuţiilor. Pe termen mediu, piaţa va intra din nou în deficit de mână de lucru, mulţi lucrători alegând să plece din nou în străinătate pentru a obţine venituri. Orice decizie de relaxare a fiscalităţii în real-estate, adoptată ulterior pentru piaţa construcţiilor noi, se va lovi de dificultatăţi în atragerea de forţă de muncă.
”Susţinem strategia de creştere a încasărilor la bugetul de stat însă considerăm că o soluţie bazată pe orice decizie de majorare a taxelor are nevoie de o analiză care ia în calcul nu doar promisiunile de încasare ci şi riscurile pe care le comportă creşterea acelor taxe. Este o decizie de-a dreptul paradoxală Dacă în criza financiară din 2008, statul a folosit industria construcţiilor pentru a ajuta economia să îşi revină şi a creat programul Prima Casă, acum am putea analiza aceste măsuri ca fiind contraproductive, contraintuitive şi antisociale. Industria construcţiilor are rolul de a pune în mişcare economia, pe orizontală şi verticală însă, prin măsuri insuficient analizate poate avea efectul creării unui blocaj în economie. Încetinirea ritmului industriei construcţiilor afectează în lanţ companii româneşti şi internaţionale care sunt mari contributori la bugetul de stat”.
Atria Urban Resort este un proiect imobiliar multipremiat dezvoltat pe Şoseaua Chitilei, în vecinătatea Lacului Străuleşti, de către EVERGENT Investments, în parteneriat cu Cityring Development, deţinut de antreprenorii Liviu şi Eugen Lepădatu. Proiectul – care se întinde pe 9 hectare -, a fost conceput în patru faze de construcţie, cu 1.400 de apartamente în total şi o valoare totală de 120 milioane de euro. Prima fază a proiectul imobiliar de amploare, dezvoltat în sectorul 1 al Capitalei, a fost finalizată şi vândută integral la începutul anului 2020. Faza a II-a, cu 398 de apartamente şi o zonă cu spaţii comerciale, are o valoare de aproximativ 35 de milioane de euro şi a fost vândută aproape în totalitate. Construcţia Fazei a III-a, cu 350 de apartamente, a început în acest an, iar durata lucrărilor este de 20 de luni. Tot în 2022, Atria a demarat proiectarea şi autorizarea Fazei a IV-a şi ultima a proiectului imobiliar, constând în execuţia a peste 470 apartamente.
Scurt istoric al cotei de TVA la apartamente
În urmă cu 15 ani, dar şi în prezent, apartamentele disponibile făceau parte dintr-un fond locativ deja îmbătrânit.
Pentru a îndeplini un obiectiv de politică socială, Guvernul a introdus, în 2008, o cotă specială de TVA de 5%, măsură care a reprezentat un instrument esenţial de sprijin pentru populaţia care dorea achiziţia unei locuinţe, dar şi de susţinere pentru sectorul imobiliar. De aici au decurs şi alte beneficii, cum ar fi creşterea numărului de tranzacţii imobiliare, îmbunătăţirea colectării de venituri la bugetul de stat, precum şi menţinerea sau crearea de noi locuri de muncă în domeniul construcţiilor.
De-a lungul ultimilor 15 ani, condiţiile de aplicare a cotei de TVA la imobiliare au fost într-o continuă schimbare, ceea ce demonstrează o lipsă de consecvenţă, posibil de previziune la nivel guvernamental şi cu siguranţă o dificultate de predictibilitate la dezvoltatori dar şi clienţi finali, deopotrivă.
Iniţial, plafonul în care se încadrau apartamentele cu preţ calculat cu TVA de 5% era echivalentul a aproximativ 100.000 de euro (450.000 lei). În timp, acest plafon s-a dovedit insuficient, astfel că în 2021 s-a propus majorarea acestei sume, însă din momentul lansării propunerii iniţiale şi până la adoptarea şi intrarea în vigoare a acesteia a mai trecut un an. Abia la începutul lui 2022, s-a aplicat ceea ce guvernul a aprobat în 2021. Astfel, cota de TVA de 5% urma să se aplice apartamentelor care se încadrau într-un plafon de până la 700.000 de lei, adică aproximativ 140.000 de euro. În aceste condiţii, cel puţin la Atria, această sumă s-a dovedit suficientă pentru ca preţurile apartamentelor – chiar şi cele cu patru camere -, să fie calculate cu 5% TVA, la fel şi pentru casele din afara Bucureştiului sau apartamentele cu două camere din zonele de lux.
Măsura nu s-a aplicat decât câteva luni însă, pentru că, la mijlocul anului 2022, apăruseră deja zvonuri că acest plafon va fi ajustat. În cazul Atria, noi vânduserăm deja toate apartamentele cu patru camere din complexul Atria, acestea fiind mult mai atrăgătoare pentru familiile cu copii care nu-şi doreau să părăsească oraşul, iar propunerea calitate-preţ de la Atria este una corectă. În vara lui 2022, mai aveam doar câteva apartamente cu trei camere disponibile în Faza a 2-a, care era finalizată. Din păcate, în această perioadă s-au majorat semnificativ dobânzile, ca urmare a creşterii galopante a inflaţiei, iar clienţii au preferat să aştepte o perioadă pentru a vedea ce se întâmplă cu creditele şi cu preţurile pe piaţa imobiliară.
În toamna anului 2022, odată ce se anunţase intenţia de reducere a plafonului de la 700.000 lei la 600.000 lei (echivalentul a 120.000 de euro) pentru aplicarea TVA de 5% pentru locuinţe rezidenţiale, am început să promovăm şi noi informaţia potrivit căreia de la 1 Ianuarie 2023 apartamentele noastre cu trei camere nu se vor mai încadra în cota de TVA de 5%, astfel preţurile urmând să se calculeze cu un TVA de 19%. Această diferenţă de 14% impacta mai ales familiile cu copii, care căutau două dormitoare, pentru o coabitare demnă, unde membrii familiei puteau beneficia de intimitate, sau, mai bine zis, de normalitate.
Şi momentul critic a venit odată cu noul an. De exemplu, pe 31 decembrie 2022, un apartament cu trei camere de 76 mp utili se vindea la preţul de 125.000€ + 5%TVA = 131.250€; după numărătoarea inversă de la miezul nopţii de Revelion şi intrarea în 2023, preţul aceluiaşi apartament s-a calculat astfel: 125.000€ + 19%TVA = 148.750€. O diferenţă de 14%, enormă spunem noi! Şi vorbim aici de costul oportunităţii pierdute.
