România are o problemă structurală de locuire, dar și un blocaj imobiliar care riscă să se transforme într-o problemă economică și bugetară. Constantin Sebeșanu, președintele Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă – FIDES, atrage atenția că oferta de locuințe nu poate crește fără investiții, finanțare și reguli predictibile.
În acest context, el identifică trei vulnerabilități majore ale noului Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor: preluarea unor mecanisme din „Legea Nordis”, regula care poate duce la pierderea autorizației după 24 de luni și extinderea răspunderii specialiștilor pentru respectarea întregii legislații.
Efectul comun, avertizează Sebeșanu, va însemna mai puține proiecte, mai puține locuințe, prețuri mai mari și încasări bugetare mai mici.
Președintele FIDES: „Dacă blocăm construcțiile, scumpim locuirea și pierdem bani la buget”
SPS: Criza locuirii accesibile este una europeană. Cât de gravă este însă situația României?
Constantin Sebeșanu: Este important să înțelegem că nu vorbim despre o problemă exclusiv românească.
Criza locuirii accesibile este una europeană și tocmai de aceea există deja preocupări și politici la nivel european.
România are însă o vulnerabilitate suplimentară: peste 40% din populație trăiește în locuințe supraaglomerate, unul dintre cele mai ridicate niveluri din Europa.
Asta ne arată că problema nu este doar prețul unei locuințe, ci deficitul de locuințe de calitate și accesibile.
Avem nevoie de mai multă ofertă, iar oferta nu apare prin decizii administrative, ci prin investiții.
Cu cât facem mai dificilă construirea, cu atât împingem problema mai departe și punem presiune suplimentară pe prețuri și chirii.
SPS: De ce nu reușim să transformăm această nevoie uriașă de locuințe într-o oportunitate economică?
Constantin Sebeșanu: Pentru că avem un blocaj pe partea de ofertă.
Costurile au crescut, finanțarea este mai dificilă, fiscalitatea s-a schimbat, iar peste toate acestea avem instabilitate legislativă și întârzieri în urbanism și autorizare.
În aceste condiții, dezvoltatorul nu poate absorbi la nesfârșit toate costurile suplimentare. Ele ajung în prețul final.
Mai grav este că un proiect amânat nu înseamnă doar o locuință care nu se construiește astăzi.
Înseamnă capital blocat, locuri de muncă amânate, comenzi mai puține pentru constructori și producătorii de materiale și mai puține taxe plătite statului. Așadar, blocajul imobiliar nu rezolvă problema prețurilor.
O poate accentua.
Constantin Sebeșanu: Se gripează un întreg circuit economic
SPS: Spuneți că problema imobiliară depășește cu mult domeniul edificărilor. Cum anume?
Constantin Sebeșanu: Sectorul imobiliar are unul dintre cele mai mari și mai rapide efecte de multiplicare în economie.
Un proiect înseamnă constructori, arhitecți, proiectanți, producători de materiale, transportatori, bănci, notari, mobilier și foarte multe alte servicii. Înseamnă TVA, impozit pe profit, contribuții salariale, taxe locale și venituri din tranzacții.
De aceea, când blochezi construcțiile, nu lovești doar dezvoltatorul.
Gripezi un întreg circuit economic.
Iar într-un moment în care Statul are nevoie de venituri, este paradoxal să introduci mecanisme care reduc exact activitatea din care poți colecta mai multe taxe. Un sector care ar putea contribui rapid la stabilizarea bugetului ajunge astfel să genereze mai puține încasări.
SPS: Care sunt, concret, cele mai mari trei probleme pe care le vedeți în CATUC?
Constantin Sebeșanu: Prima este preluarea în CATUC a unor mecanisme din Legea Nordis și transformarea lor într-o regulă generală. Intenția de a proteja cumpărătorul este legitimă și am susținut-o. Problema este mecanismul ales și efectul lui asupra finanțării proiectelor.
Dacă limitezi drastic modul în care pot fi folosiți banii proveniți din rezervări și avansuri, intervii direct în fluxul de numerar al dezvoltatorului.
Pentru un dezvoltator mare, cu acces la finanțare bancară, acest lucru poate fi gestionabil. Pentru unul mic sau mediu, poate deveni imposibil. Asta înseamnă mai puțini competitori, mai puține proiecte și, în final, mai puțină ofertă.
CATUC stabilește că un plafon de maximum 25% din preț pentru partea de rezistență, și maximum 20% pentru instalații. Totuși, nicăieri nu e precizată destinația diferenței de 55%.
Poate fi ea folosită pentru proiectare? Pentru teren? Pentru taxe? Pentru finanțarea bancară? Pentru fațade, finisaje, lifturi, branșamente sau amenajări?
O altă vulnerabilitate este mecanismul numit în text „bun de plată”, generând noi incertitudini și potențiale blocaje. Ideea este ca utilizarea banilor să fie condiționată de o validare din partea persoanei responsabile.
Numai că legea nu explică suficient de precis natura juridică a acestei aprobări. Ce verifică, de fapt, dirigintele? Calitatea lucrării? Realitatea facturii? Destinația banilor? Valoarea acesteia? Încadrarea într-o anumită etapă?
Constantin Sebeșanu: Justiția poate suspenda lucrările pentru a decide dacă ai dreptul să construiești
SPS: A doua problemă evocată de mediul de afaceri este regula celor 24 de luni. De ce este atât de periculoasă?
Constantin Sebeșanu: Pentru că poate crea un paradox juridic și economic.
Justiția poate suspenda lucrările pentru a decide dacă ai dreptul să construiești, dar dacă litigiul durează mai mult de doi ani, autorizația poate ajunge să își piardă valabilitatea.
Practic, un proces menit să stabilească dacă autorizația este legală poate contribui la dispariția ei.
Consecințele sunt foarte concrete.
Investitorul poate fi obligat să reia documentații, avize și proceduri într-un cadru legislativ care între timp s-a schimbat.
Finanțarea trebuie menținută, contractele trebuie renegociate, costurile pot crește, iar capitalul rămâne blocat. Într-o astfel de situație, banca devine mai prudentă, investitorul devine mai prudent, iar proiectele noi sunt amânate.
În final, oferta de locuințe scade, iar costul suplimentar ajunge tot la cumpărător.
SPS: S-a discutat în spațiul public și despre responsabilizarea abuzivă a specialiștilor, pentru respectarea întregii legislații. Unde este problema?
Constantin Sebeșanu: Problema este că se amestecă responsabilitățile.
Arhitectul răspunde pentru proiectare, inginerul pentru partea tehnică, urbanistul pentru documentația lui. Dar, la capătul acestui circuit, există o autoritate publică ce verifică, avizează, aprobă și emite actul administrativ.
Nu poți cere specialistului privat să răspundă pentru decizia autorității.
Dacă un document a trecut prin circuitul administrativ și ulterior este considerat nelegal, trebuie să existe o delimitare clară a răspunderii.
Altfel, transferăm riscul administrației către profesioniști. Iar efectul economic poate fi foarte simplu: specialiștii vor deveni mai reticenți să semneze, unele proiecte vor fi întârziate sau abandonate, iar costul riscului juridic va intra din nou în prețul construcției.
Când toată lumea răspunde pentru tot, ajungem să blocăm decizia și să nu mai știm cine răspunde, de fapt, pentru ea.
Constantin Sebeșanu: România are nevoie de mai multe locuințe, nu de mai puține proiecte
SPS: Ce riscuri vedeți în actuala formă a legislației?
Constantin Sebeșanu: Riscul este să încercăm să rezolvăm o problemă reală – protecția cumpărătorului și disciplina pieței – printr-un cadru care reduce tocmai capacitatea industriei de a construi.
Cele trei probleme acționează diferit, dar efectul lor economic este similar: prima lovește finanțarea proiectelor, a doua introduce un risc major legat de timp și autorizație, iar a treia crește riscul profesional și juridic.
România are nevoie de mai multe locuințe, nu de mai puține proiecte.
Are nevoie de investiții, nu de capital blocat.
Și are nevoie de venituri bugetare, nu de reducerea bazei de impozitare.
Protecția cumpărătorului este necesară, dar trebuie construită prin reguli clare și aplicabile, care să nu distrugă mecanismul de finanțare și să nu transfere către mediul privat erorile administrației.
Altfel, rezultatul va fi previzibil: mai puțină ofertă, prețuri mai mari, investiții mai puține și încasări bugetare mai mici.
