Dublarea impozitului pe locuințe e doar începutul. Ce alte scumpiri ne pregătesc proeuropenii în 2026

Dublarea impozitului pe clădiri în anumite situații, descrise în detaliu în pachetul 2 de măsuri, aduce după sine și alte scumpiri în lanț, potrivit declarațiilor date de experți.

Documentul aduce modificări Codului fiscal astfel:

– se stabilește că pentru lucrările realizate legal, adică cele cu autorizație de construire, valoarea de impozitare va fi calculată pe baza informațiilor specifice din documentele oficiale, cum ar fi anexa din cererea pentru emiterea autorizației și proiectul anexat acesteia. Practic, se asigură că impozitul se stabilește în funcție de date concrete și oficiale, pentru a evita interpretări sau estimări neclare.

– se reglementează situația construcțiilor realizate fără autorizație de construire, exceptând cele edificate înainte de 1 august 2001. În aceste cazuri, valoarea de impozitare va fi calculată în funcție de suprafața clădirii executate.

„În plus, se introduce o majorare de 100% a impozitului pentru o perioadă de 5 ani, începând cu anul următor constatării neregulii, adică a construcției făcute fără autorizație. Aceasta măsură are ca scop descurajarea construcțiilor ilegale și creșterea veniturilor la bugetul local, penalizând astfel aceste activități”, se arată în Expunerea de motive a proiectului de act normativ.

„Ne așteptăm la creșteri mari de chirii și prețuri de imobile”

Întrebat care ar fi efectele acestui proiect de act normativ, Cristian Istrătescu, fondator al companiei de investiții imobiliare Hubix Investment, a declarat pentru „Adevărul” că dublarea impozitului este doar începutul.

„Ca regulă generală, în momentul în care cresc taxele și impozitele în orice domeniu, nu numai în imobiliare, companiile transferă integral sau în mare parte aceste costuri clientului final. Începând cu anul viitor, majoritatea impozitelor pe proprietate vor crește cu până la 100%, ceea ce poate părea extrem de mult, însă în realitate, în valoare nominală, media o să fie de maximum 200-300 lei pe an la un apartament de 2 camere și asta în orașele mari. Acum, dacă ne gândim că aceste creșteri înseamnă 50 euro pe an, acest lucru înseamnă un cost suplimentar de 4 euro/lună pentru fiecare proprietar, așa că este de așteptat ca în chiriile de anul viitor să regăsim și această creștere de taxe. Mai îngrijorătoare este inflația foarte mare, care se poate situa la 9%, ceea ce înseamnă că la o chirie de 500 euro ar trebui să vedem o ajustare de 45 euro, mult mai mare decât creșterea impozitelor. Ca o concluzie, în 2026 o să ne așteptăm la creșteri mari de chirii, care involuntar o să ducă și la creșterea prețurilor apartamentelor„, a declarat Cristian Istrătescu pentru „Adevărul”.

Impozitul pe locuință se reflectă direct asupra pieței imobiliare

Creșterea impozitului pe locuințe are un impact direct asupra pieței imobiliare, dar efectele se manifestă diferit în funcție de tipul de proprietar și segmentul vizat, a explicat pentru „Adevărul” Sorin Lăpădatu, fondator NEXO Group.

Potrivit acestuia, în cazul proprietarilor persoane fizice care dețin o singură locuință, efectul va fi mai degrabă psihologic și limitat. „Majorarea impozitului cu câteva sute de lei pe an nu va determina vânzări masive, însă poate influența decizia de cumpărare a unei a doua proprietăți. În special clasa de mijloc, care achiziționează apartamente pentru investiție, va cântări mai atent randamentul versus costurile suplimentare”, a spus Lăpădatu pentru „Adevărul”.

În ce privește investitorii și proprietarii de portofolii, cei care dețin mai multe apartamente pentru închiriere, aceștia vor fi printre cei mai afectați. „O parte dintre ei vor încerca să transfere costul către chiriași prin majorarea chiriilor, însă puterea de plată a pieței este limitată. Astfel, pentru unii investitori randamentul se va diminua, ceea ce ar putea duce la o creștere a ofertei la vânzare pe piață”, a adăugat Lăpădatu.

În cazul vilelor sau apartamentelor mari, a explicat acesta, unde impozitele cresc semnificativ, proprietarii pot resimți presiune financiară mai mare. „Totuși, cumpărătorii din acest segment au, de regulă, o capacitate ridicată de plată, ceea ce face ca impactul real asupra volumului tranzacțiilor să fie moderat”, a precizat expertul.

El a subliniat că este de așteptat ca impozitul crescut să fie parțial transferat în prețul chiriilor. „În orașele mari, unde cererea pentru închiriere este puternică (București, Cluj, Iași, Timișoara), chiriașii ar putea suporta o parte din cost. În orașele cu cerere mai slabă, presiunea va rămâne pe proprietari”, a completat specialistul.

Pe de altă parte, susține acesta, dezvoltatorii pot folosi argumentul costurilor fiscale crescute pentru a justifica menținerea sau chiar creșterea prețurilor la locuințe noi. În același timp, o parte dintre cumpărători ar putea amâna achiziția, ceea ce va tempera ritmul vânzărilor în 2025.

Cum va fi afectată piața pe termen mediu și lung

Potrivit specialistului Nexo Group, piața va fi afectată pe termen mediu și lung, după cum urmează:

• Pe termen scurt (6–12 luni): probabil vom vedea o ușoară creștere a ofertelor la vânzare și o presiune de creștere a chiriilor.

• Pe termen mediu (2–3 ani): piața se va recalibra, cu o diferențiere mai clară între cei care cumpără pentru locuire și cei care cumpără pentru investiție”, spune Sorin Lăpădatu, fondator NEXO Group.

Impozit dublu pentru construcțiile ilegale

Concret, conform noilor măsuri fiscal-bugetare, dacă ți-ai ridicat casa sau orice altă clădire fără autorizație de construire (cu excepția celor construite înainte de 1 august 2001), impozitul ți se va dubla timp de 5 ani. Creșterea intră în vigoare din anul următor constatării neregulii.

„Dublarea impozitării va afecta piața chiriilor. În ce sens? Deja vedem un decalaj destul de mare în ceea ce privește chiriile versus prețul de achiziție. Un investitor, o persoană care are un apartament spre închiriat, se uită la venitul pe care îl poate obține de acolo. Prin urmare, se uită la chiria pe care o încasează minus cheltuielile pe care le are cu acel apartament. Randamentele deja sunt destul de mici. Vorbim de 4%-5% pe domeniul chiriilor. Orice majorare de costuri pe care o ai cu apartamentul, deci inclusiv această creștere de impozit, îl va face pe proprietar să se gândească la prețul final al chiriei”, a declarat Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro.

Ministerul spune că această măsură are rolul de a descuraja construcțiile ilegale și de a aduce mai mulți bani la bugetul local.

Cum se stabilește valoarea impozabilă

Lucrări cu autorizație: valoarea de impozitare va fi calculată pe baza datelor exacte din documentele oficiale – anexa cererii de autorizare și proiectul tehnic. Astfel, nu mai e loc de interpretări sau estimări aproximative.

Construcții fără autorizație: impozitul se va calcula în funcție de suprafața construită efectiv.

Impozit și pentru clădirile nedeclarate sau cu autorizație expirată

Noile reguli extind situațiile în care se datorează impozit:

• Clădirile ridicate cu autorizație, dar a căror valabilitate a expirat și nu a fost prelungită.
• Clădirile fără autorizație, identificate de autorități până la data de 31 decembrie a anului precedent.

Ce se întâmplă cu clădirile parțial finalizate

Dacă ai o construcție în lucru și autorizația nu mai este valabilă, trebuie totuși să o declari. O vei face pe baza unui proces-verbal de recepție parțială, în care se menționează stadiul lucrărilor și suprafața construită.

Dacă lucrezi în regie proprie, ești obligat să anunți autoritatea locală. Scopul este ca toate clădirile, chiar și cele neterminate, să fie identificate și impozitate.

În situația în care nu declari la timp clădirea, impozitul tău va crește cu 30% la fiecare 6 luni de întârziere.

Cum pot verifica autoritățile

Inspectorii nu se vor baza doar pe deplasările în teren. Vor putea folosi drone, imagini satelitare și alte tehnologii pentru a depista clădiri fără autorizație sau nedeclarate. Aceste imagini vor putea fi folosite ca dovezi pentru sancțiuni.

De asemenea, serviciile de urbanism și cele fiscale vor colabora mai strâns, schimbând automat date despre autorizațiile emise, valabilitatea lor și detalii tehnice (suprafață, materiale folosite) pentru a calcula corect impozitul.